増築を考える時の注意点

自分の敷地に増築するのだからと、増築を簡単に考えては、後で大きな問題が発生するこにことになりかねません。増築は、新築より法規的制限が多い場合があるので、気を付けましょう。

住宅を増築すると、建物の大きさや形状が変わることから、建ぺい率、容積率、床面積、場合によっては建物の高さまで変わってきますが、これらが変化するとどのようなことが起こるのか考えてみます。

まず、建ぺい率についてですが、建ぺい率とは、敷地面積全体に対する住宅1階分の床面積のことで、地域によって上限が決まっています。例えば、建ぺい率80％の建物なら50平方メートルの土地に1階部分の床面積が40平方メートルの建物しか建てられません。

続いて容積率ですが、これは敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合です。こちらについても建ぺい率と同じく基準を超えた場合には是正勧告および是正命令を受けることがありますので、注意が必要です。

その他にも、建物の高さの問題もあります。

建物の高さは道路斜線制限や北側斜線制限といった法規で制限されており、これを超える高さの建物を建てることはできません。もしこの高さを超えていた場合についても、是正を命じられることがあります。

また、増改築によって床面積が増加した場合、固定資産税が高くなる点にも注意が必要です。

増改築は、これらの法律、制度に抵触しないよう注意しなければなりません。

増築には3つのタイプがあります。

増築には、下図の「別棟増築」と「つぎたし増築」と「おかぐら増築」と3つのタイプがあります。

別棟タイプ

一つの敷地内に既存の建築物と離れた位置に、用途上不可分の建築物を増築することです。

ここで用途不可分とは、住宅である場合の、既存建築物にはない「子ども部屋」「倉庫」「駐車場」などこの敷地内で暮らすうえで必要な用途の建物です。ですから、元ある建物にある居室や設備は用途可分となり増築扱いとはならず、同じ敷地内に子供世帯の家を建てる場合は、増築ではなく新築となります。これらを建築するとなると敷地は一つの建物に対し一つずつ必要なので分筆する必要があります。

また増築する建物は、新築と同じく今の法律に基づいた建物で建てる必要があります。

つぎたしタイプ

既存建物に新しく建物を接続し、「一つの建築物（一体）」となるように増築すること。

つぎたしで増築を行う場合は、増築する建物はもちろんですが、既存の建物も今の基準に合わせリフォームや補強をする必要があるので、増築以外にも費用が掛かってきます。

おかぐらタイプ

既存建物が平屋の場合、その上に2階を増築すること。

平屋の上に２階を増築するので、通り柱がありません。また既存部分への負担が大きくなりますので、補強は必修となります。

増築の確認申請の難易比

10㎡（6帖程度）以上の増築を考える場合は、確認申請が必要となりますが、ここで別棟で建てる場合とつぎたしやおかぐらでの増築とを比較してみましょう。

別棟で建てる場合は、既存の建物には影響しないので、既存の建物に対する申請に関する調査や図面、書類は必要ありませんが、つぎたしやおかぐらで増築する場合は、既存の建物の調査、計画図面等が必要となる為余分に費用がかかることも注意する点です。

増築のデメリットの克服

増築の一番のデメリットは、既存建物の耐久性の問題です。古くなった家の劣化だけの問題だけだはなく、既存の建物は、当時の基準で建築されているので、現行の基準よりも耐震性も低いといえます。これを解消するため既存の建物を耐震補強工事をするのも一つの手段です。三重県の津市や松阪市では、耐震補強工事の補助金制度がありますので、これを利用しての耐震補強工事を行えば、お得に耐震補強ができます。

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増築のもう一つのデメリットは、外観のバランスが悪くなると言う事です。増築部分が新しく、既存の部分は古いままだと違和感を感じることがありますので、外装や屋根のリフォームをすることをお勧めします。余裕があれば内装も同じことが言えますので、内装もリフォームして一新すれば、全体に新築のように統一感がでてきます。

まとめ

いかがだったでしょうか、色んな法規が絡んでくることが分かって頂けたと思います。ともすると新築よりややこしくなる場合もありますので、専門家の設計事務所や工務店にご相談して頂きたくと良いでしょう。